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Bem-vindo ao Fórum Imobiliário da Real Foz, um espaço com informação útil, atual e relevante sobre o mercado imobiliário.

Aqui encontrará notícias, artigos, conselhos e esclarecimentos para acompanhar o setor e tomar decisões com mais segurança e confiança.

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Aqui encontrará notícias, artigos e conteúdos informativos sobre compra e venda de imóveis, tendências do setor, esclarecimentos legais, conselhos práticos e outros temas que podem fazer a diferença na hora de tomar decisões.

Quer esteja à procura de casa, a pensar vender o seu imóvel ou simplesmente interessado em acompanhar o mercado, este fórum foi pensado para o ajudar a compreender melhor o universo imobiliário de forma simples, clara e profissional.

Na Real Foz, acreditamos que a informação é uma parte essencial de qualquer decisão imobiliária. Por isso, criámos este espaço para o manter atualizado e mais preparado para enfrentar o mercado com confiança.

Fórum Imobiliário Real Foz

Fórum Imobiliário - Real Foz

Investidores de casas para arrendar serão indemnizados se a lei mudar

Inseridos no pacote fiscal, os contratos de investimento para arrendamento têm muitos benefícios fiscais

e garantias futuras.

Inseridos no pacote fiscal, os contratos de investimento para arrendamento têm muitos benefícios fiscais e garantias futuras.

Uma das novidades incluídas no pacote fiscal para a habitação do Governo diz respeito aos contratos de investimento para arrendamento, que dão um conjunto alargado de benefícios fiscais aos investidores institucionais que construam casas para arrendar a preços moderados (como a isenção de IMT e IVA reduzido na construção, por exemplo).

Este novo regime deixa uma garantia aos investidores de longo prazo: se a lei mudar, terão direito a uma indemnização.

A pensar em projetos de habitação para arrendar de grande escala - onde se insere o conceito de build to rent -, o Governo de Montenegro criou os contratos de investimento para arrendamento (CIA), especialmente destinados a investidores institucionais com capacidade técnica e de gestão, e com olhar no longo prazo.

Os CIA abrem, assim, a possibilidade de celebrar contratos de longo prazo com o Estado, através do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), por um período até 25 anos. O objetivo deste regime, que entra em vigor a

1 de setembro de 2026, passa por colocar mais casas para arrendar no mercado a preços moderados, ou seja, até

2.300 euros.

De forma a atrair os investidores institucionais a construir casas para arrendar, o Governo deixa garantias.

Por um lado, dá um conjunto alargado de benefícios fiscais, desde a isenção de IMT ao IVA a 6% na construção, por exemplo. E, por outro lado, assegura que os investidores têm direito a uma indemnização caso a lei mude.

É isso mesmo que diz o Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em Diário da República a 20 de maio, que aprova as medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação: “As alterações legislativas e regulamentares que alterem o regime de fixação e atualização de rendas ou outro regime contratual relevante, que afete o equilíbrio económico-financeiro dos contratos celebrados ao abrigo de um CIA, conferem ao investidor o direito a indemnização, nos termos do disposto no artigo 282.º do Código dos Contratos Públicos”.

O que é preciso para assinar um contrato

de investimento

para arrendamento?

O que é preciso para assinar um contrato

de investimento para arrendamento?

Para tirar partido dos benefícios fiscais dos CIA, o Governo deixou uma série de condições que os investidores têm de cumprir.

Desde logo, a área destinada a arrendamento habitacional tem de corresponder a, pelo menos, 70% da totalidade construída, e o valor das rendas tem de ser moderado.

“A área de construção de edifícios a destinar a arrendamento habitacional corresponda, pelo menos, a 700/1000 da totalidade da área de construção de edifícios abrangida, podendo o remanescente ser afeto a usos complementares ou compatíveis com a habitação”, lê-se no decreto-lei.

O valor mensal da renda dos contratos de arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional tem de ser moderada, ou seja, até 2.300 euros. Há possibilidade de atualização anual da renda, de acordo com os coeficientes de atualização legais aplicáveis à data da celebração do CIA.

Além disso, o investidor institucional (fundo, sociedade, veículo de investimento) tem de possuir “capacidade técnica e de gestão”, ter contabilidade organizada e “apresentar a situação fiscal e contributiva regularizada”, refere o diploma.

Estes investidores, ao abrigo do CIA, comprometem-se a investir “na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional”. Além disso, “têm de disponibilizar todos os elementos que lhe forem solicitados pelas entidades competentes [como o IHRU] para a fiscalização e acompanhamento da execução do contrato”. E também estão proibidos de vender os ativos sem transmitir também a posição contratual.  

Quais os benefícios fiscais dos CIA?

Para atrair investidores institucionais a construir casas para arrendar no longo prazo, nos termos do CIA, o Estado oferece um conjunto alargado de benefícios fiscais:

isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra de terrenos e prédios para construção ou reabilitação para arrendamento, bem como na aquisição de prédios urbanos ou frações já construídos para o mesmo fim;

isenção de IMI até oito anos a contar do ano da aquisição. Depois, há redução de 50% do IMI durante o resto do contrato, dentro dos limites das autarquias locais

isenção do Adicional ao IMI (AIMI);

obras de construção ou reabilitação beneficiam da taxa reduzida de IVA;

“Restituição de 50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia, projetos e estudos relativos à construção ou reabilitação dos imóveis (…), não incluindo projetos e estudos de obras de urbanização”, refere o diploma. Os pedidos de restituição são analisados pelo Fisco no prazo de 90 dias após confirmação da respetiva elegibilidade pelo IHRU.

Incumprimento

dos CIA retira benefícios fiscais

Incumprimento dos CIA retira benefícios fiscais

O IHRU pode propor a resolução do CIA, quando não haja uma ou mais destas três situações, estabelece o decreto-lei.

Quando se verifique o incumprimento das condições e obrigações estabelecidas no contrato, nos prazos aí fixados, por facto imputável ao investidor. Quando não haja cumprimento atempado das obrigações fiscais e contributivas por parte do investidor. Ou ainda quando se verifique a “recusa injustificada em fornecer informações e documentos demonstrativos do cumprimento das condições e deveres estabelecidos (…) ou fornecimento de informações ou documentos falsos a esse respeito”.

A resolução destes contratos implica a perda dos benefícios fiscais atribuídos pelo CIA até à data da notificação dessa resolução, e o consequente pagamento dos montantes correspondentes às seguintes percentagens:

Incumprimento ocorrido durante os primeiros 10 anos de vigência, 100%;

Incumprimento ocorrido após o decurso de 10 anos de vigência do CIA e antes de faltarem cinco anos para o termo do seu prazo de vigência, 50%;

Incumprimento ocorrido nos últimos cinco anos de vigência, 30%.

Estes valores devem ser pagos no prazo de 30 dias, contados da notificação da resolução do contrato, “acrescidas de juros compensatórios, nos termos do artigo 35.º da Lei Geral Tributária, havendo lugar a procedimento executivo na falta de pagamento dentro daquele prazo”, informa ainda o diploma.

O que o algoritmo não compra

A conversa sobre Inteligência Artificial no imobiliário não é, no fundo, sobre tecnologia.

É sobre profissionalização.

A maioria dos artigos sobre Inteligência Artificial no imobiliário oscila entre dois extremos: o entusiasmo fácil e o alarmismo sobre o fim da profissão.

Segundo o Technology Survey da National Association of Realtors, 68% dos agentes já usam IA diariamente. Apenas 17% dizem que isso teve impacto real no negócio.

A IA já faz muito mais do que a maioria imagina.

Hoje, qualquer consultor consegue criar anúncios em segundos, fazer home staging virtual a partir de uma fotografia, responder automaticamente a leads de forma quase indistinguível de um humano, construir análises de investimento com cálculo dinâmico ou identificar padrões que indicam quem tem maior probabilidade de vender.

Uma parte relevante do trabalho já pode ser automatizada. E, ainda assim, isso não se traduziu numa melhoria proporcional dos resultados.

O problema não são as ferramentas.

É o que fazemos com elas.

Quando todos têm acesso às mesmas ferramentas, todos começam a produzir o mesmo.

O cliente abre o Instagram e encontra os mesmos reels, as mesmas músicas, as mesmas legendas inspiracionais. Durante anos, o mercado repetiu que era preciso ganhar visibilidade, criar marca, ganhar voz.

Funcionou enquanto era raro e único.

A IA tratou de eliminar essa raridade.

E é aqui que a conversa deixa de ser sobre consultores e passa a ser sobre o consumidor.

Porque, no meio deste ruído, as famílias estão a tomar a maior decisão financeira da sua vida.

Segundo o IMPIC, as reclamações contra mediadoras atingiram, em 2025, um máximo histórico, com quase 2.500 ocorrências.

E os motivos continuam a ser básicos: falhas de acompanhamento, incumprimentos e práticas indevidas.

Hoje, o comprador chega à visita com comparativos de preço gerados por IA, a evolução do valor por metro quadrado, a planta do imóvel redesenhada num simulador 3D e a projeção de rentabilidade.

O vendedor, do outro lado, também já fez o trabalho de casa, sabe quanto vale, sabe sobre a isenção das mais-valias e os moldes do reinvestimento.

E tudo isto é verdade, até ao momento em que alguém tem de estar, de facto, na sala.

Porque só o humano ouve, percebe, nota o comprador a sorrir e entende quando o valor é mais emocional do que racional.

E só o humano tem a experiência de dizer a frase certa na hora certa.

Esta leitura, do espaço, das pessoas, dos silêncios e das contradições, continua a ser terreno exclusivamente humano.

A IA não é a razão destas reclamações, mas veio expor fragilidades: falta de preparação, de critérios e de exigência no setor.

Porque, quando tudo o que é básico pode ser automatizado, só sobra aquilo que realmente cria valor.

É precisamente por isso que a conversa sobre Inteligência Artificial no imobiliário não é, no fundo, sobre tecnologia. É sobre profissionalização.

E isto, mais do que uma mudança para os profissionais, é uma proteção para o consumidor.

Porque o mercado não precisa de mais conteúdo. Precisa de melhores pessoas a aconselhar decisões complexas.

Não é a IA que vai gerir isto.

São pessoas. Pessoas preparadas.

E um setor com regras claras.

A IA não veio eliminar esta profissão.

Veio obrigá-la a crescer.

No fim, o imobiliário nunca foi sobre casas.

É sobre pessoas, confiança e decisões que marcam décadas de vida.

E isso continua fora do alcance de qualquer algoritmo.

A maioria dos artigos sobre Inteligência Artificial no imobiliário oscila entre dois extremos:

o entusiasmo fácil e o alarmismo sobre o fim da profissão.

Segundo o Technology Survey da National Association of Realtors, 68% dos agentes já usam IA diariamente. Apenas 17% dizem que isso teve impacto real no negócio.

A IA já faz muito mais do que a maioria imagina.

Hoje, qualquer consultor consegue criar anúncios em segundos, fazer home staging virtual a partir de uma fotografia, responder automaticamente a leads de forma quase indistinguível de um humano, construir análises de investimento com cálculo dinâmico ou identificar padrões que indicam quem tem maior probabilidade de vender.

Uma parte relevante do trabalho já pode ser automatizada. E, ainda assim, isso não se traduziu numa melhoria proporcional dos resultados.

O problema não são as ferramentas. É o que fazemos com elas.

Quando todos têm acesso às mesmas ferramentas, todos começam a produzir o mesmo.

O cliente abre o Instagram e encontra os mesmos reels, as mesmas músicas, as mesmas legendas inspiracionais. Durante anos, o mercado repetiu que era preciso ganhar visibilidade, criar marca, ganhar voz.

Funcionou enquanto era raro e único. A IA tratou de eliminar essa raridade.

E é aqui que a conversa deixa de ser sobre consultores e passa a ser sobre o consumidor.

Porque, no meio deste ruído, as famílias estão a tomar a maior decisão financeira da sua vida.

Segundo o IMPIC, as reclamações contra mediadoras atingiram, em 2025, um máximo histórico, com quase 2.500 ocorrências. E os motivos continuam a ser básicos: falhas de acompanhamento, incumprimentos e práticas indevidas.

Hoje, o comprador chega à visita com comparativos de preço gerados por IA, a evolução do valor por metro quadrado, a planta do imóvel redesenhada num simulador 3D e a projeção de rentabilidade.

O vendedor, do outro lado, também já fez o trabalho de casa, sabe quanto vale, sabe sobre a isenção das mais-valias e os moldes do reinvestimento.

E tudo isto é verdade, até ao momento em que alguém tem de estar, de facto, na sala.

Porque só o humano ouve, percebe, nota o comprador a sorrir e entende quando o valor é mais emocional do que racional.

E só o humano tem a experiência de dizer a frase certa na hora certa.

Esta leitura, do espaço, das pessoas, dos silêncios e das contradições, continua a ser terreno exclusivamente humano.

A IA não é a razão destas reclamações, mas veio expor fragilidades: falta de preparação, de critérios e de exigência no setor. Porque, quando tudo o que é básico pode ser automatizado, só sobra aquilo que realmente cria valor.

É precisamente por isso que a conversa sobre Inteligência Artificial no imobiliário não é, no fundo, sobre tecnologia. É sobre profissionalização.

E isto, mais do que uma mudança para os profissionais, é uma proteção para o consumidor.

Porque o mercado não precisa de mais conteúdo. Precisa de melhores pessoas a aconselhar decisões complexas.

Não é a IA que vai gerir isto. São pessoas. Pessoas preparadas. E um setor com regras claras.

A IA não veio eliminar esta profissão. Veio obrigá-la a crescer.

No fim, o imobiliário nunca foi sobre casas. É sobre pessoas, confiança e decisões que marcam décadas de vida.

E isso continua fora do alcance de qualquer algoritmo.

Mais construção,

mas ainda longe

do equilíbrio

Mais construção, mas ainda longe do equilíbrio

O número de projetos aumenta, o investimento mantém-se ativo e a paisagem urbana confirma um novo ciclo de dinamismo.

À superfície, poder-se-ia concluir que estamos mais próximos de resolver o problema da habitação.

Mas essa leitura, embora tentadora,

é incompleta.

O número de projetos aumenta, o investimento mantém-se ativo e a paisagem urbana confirma um novo ciclo de dinamismo.

À superfície, poder-se-ia concluir que estamos mais próximos de resolver o problema da habitação.

Mas essa leitura, embora tentadora, é incompleta.

A realidade é mais exigente: há mais casas, mas não necessariamente mais acesso a elas.

Este desfasamento não nasce do acaso nem se explica apenas pelas circunstâncias atuais.

É o resultado de um modelo consolidado ao longo de décadas, que privilegiou a propriedade em detrimento de uma estratégia consistente de habitação pública e de um mercado de arrendamento estruturado.

Durante anos, esse equilíbrio foi suficiente. Hoje, revela-se manifestamente curto.

Com uma base pública reduzida e sem um verdadeiro efeito estabilizador, o mercado tornou-se mais sensível à pressão da procura, à atratividade das grandes cidades e à valorização acelerada dos ativos.

O resultado está à vista: a oferta cresce, mas concentra-se onde o poder de compra é mais elevado, afastando-se, progressivamente, das necessidades da maioria.

Importa, por isso, recentrar o debate.

O problema não está apenas na quantidade de construção, mas nas condições em que ela é feita. Em Portugal, promover habitação continua a ser um exercício exigente.

Custos elevados, carga fiscal significativa e, sobretudo, um fator muitas vezes subestimado: o tempo. Processos de licenciamento longos e imprevisíveis imobilizam capital, aumentam o risco e penalizam a viabilidade de projetos com preços mais equilibrados.

Neste contexto, as decisões de investimento seguem uma lógica inevitável: procuram segurança e retorno.

Não por falta de compromisso com a habitação acessível, mas porque o sistema, tal como está desenhado, raramente a viabiliza à escala necessária.

É aqui que se joga o verdadeiro futuro do setor. Não na oposição entre Estado e mercado, mas na sua capacidade de articulação.

Ao Estado cabe criar condições: simplificar processos, garantir previsibilidade e alinhar incentivos que permitam canalizar investimento para soluções de longo prazo, nomeadamente no arrendamento.

Ao mercado cabe responder com escala, eficiência e capacidade de execução.

Mais do que construir por contruir, é preciso construir com intenção.

Porque a habitação não é apenas um ativo económico. É um fator de estabilidade, de mobilidade e de coesão social. E enquanto continuarmos a medir o progresso apenas pelo volume de construção, estaremos a adiar a resposta ao essencial: garantir que essa construção serve, efetivamente, quem dela precisa.

A realidade é mais exigente: há mais casas, mas não necessariamente mais acesso a elas.

Este desfasamento não nasce do acaso nem se explica apenas pelas circunstâncias atuais.

É o resultado de um modelo consolidado ao longo de décadas, que privilegiou a propriedade em detrimento de uma estratégia consistente de habitação pública e de um mercado de arrendamento estruturado.

Durante anos, esse equilíbrio foi suficiente. Hoje, revela-se manifestamente curto.

Com uma base pública reduzida e sem um verdadeiro efeito estabilizador, o mercado tornou-se mais sensível à pressão da procura, à atratividade das grandes cidades e à valorização acelerada dos ativos.

O resultado está à vista: a oferta cresce, mas concentra-se onde o poder de compra é mais elevado, afastando-se, progressivamente, das necessidades da maioria.

Importa, por isso, recentrar o debate. O problema não está apenas na quantidade de construção, mas nas condições em que ela é feita. Em Portugal, promover habitação continua a ser um exercício exigente.